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03 全现浇结构楼板式住宅楼
包含建筑、装饰装修、给排水（含泵房）、通风、照明、电力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业，公共区域贴瓷砖，吊顶、墙面刷耐擦洗涂料，本项目采暖采用电热膜采暖，只采用地埋管，外窗为落地窗，包含消防、房门、卫生洁具、预拌混凝土，土方运输距离在20公里以内。
每平方米造价为1360.43元，其中：
建设工程：730.56元；
装修工程：174.30元；
电气工程：248.45元；
管道工程：207.12元；
04 全现浇结构塔
包括建筑、装饰装修、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷、接地等十大专业。公共区域楼梯间、电梯间楼面整体为水泥砂浆，吊顶、内墙底层刷耐水腻子，面层刷涂料。包括给排水、消防、通风设备，但不包括电梯、卫生洁具。弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运输距离在5公里以内。
每平方米造价为1383.46元，其中：
建设工程：727.22元；
装修工程：289.87元；
电气工程：307.14元；
管道：55.95 美元；
通风工程：3.28元；
05 框剪结构住宅
包含建筑、装饰装修、供热、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安防、有线电视、防雷接地等13个专业，包括换热站、消防、空调设备、中高档卫生洁具、普通灯具、落地窗，不含电梯、房门。公共区域楼梯间、电梯间地面贴地砖，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶装饰，外墙保温贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条形隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运输距离在30公里以内。
每平方米造价为1219.28元，其中：
建设工程：681.99元；
装修工程：264.56元；
电气工程：101.69元；
水暖工程：164.51元；
通风工程：6.53元；
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06 框剪结构商住建筑
包括建筑、装饰装修、给排水（给水、排水、中水、热水、纯净水）、消防（含消防喷淋系统）、空调用水、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十大专业。外墙保温采用聚苯板，外墙内保温为水泥聚苯板，钢筋水泥条隔墙，外窗为落地水泥窗。本项目不设采暖系统，采用集中空调供暖，含给排水、通风空调、消防设备、普通灯具、普通卫生洁具，无电梯，外墙玻璃幕墙。混凝土为预拌混凝土，土方运输距离在20公里以内。
每平方米造价为1870.88元，其中：
建设工程：957.31元；
装修工程：362.70元；
电气工程：180.77元；
水暖工程：165.44元；
通风工程：204.66元；
07 混合结构住宅建筑
包含建筑、装饰装修、采暖、给排水、照明、弱电、防雷、接地七个专业。外墙保温粘贴聚苯板，内墙保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条形隔墙，阳台不封闭，弱电只埋管不穿线，不含卫生洁具及灯具。混凝土现场搅拌。
每平方米造价为2137.44元，其中：
建设工程：1122.43元；
装修工程：396.12元；
电气工程：209.34元；
管道工程：272.28元；
通风工程：137.27元
工程预付款及计算
预付材料准备费限额
材料预付款的限额主要根据以下因素确定：主要材料（含外购构件）占工程造价的比例；材料储备期；施工工期。
营造业企业每年应准备材料费限额，可按照下列方法计算：
材料储备限额=年度承包工程总价*主要材料占比/年度施工日历天数*材料储备天数
一般建筑工程不应超过年施工工作量(含水、电、暖)的30%，安装工程应按年安装工作量的10%安排；材料比重较大的安装工程，应按年计划产值的15%左右安排。
退还材料准备费
发包单位拨付给承包人的材料准备费为预付款，在工程实施后，随着工程所需主要材料储备量的逐步减少，应通过冲减工程价款的方式逐步返还。
（1）从尚未竣工的工程尚需的主要材料、构配件价值等于材料准备费数额时起，即可扣除。工程价款可按材料比例在每次结算中扣除，并应在竣工前全部扣除。基本表达公式为：
T=P—M/N
T----扣款点，即开始扣除预付材料准备费时，累计已完成的工作量；
M----预付材料准备费限额；
N----主料比重；
P----合同工程价款总金额。
（2）扣款方式也可以是，承包人完成的工程量达到合同总价的一定比例后，承包人开始向发包人返还工程款，发包人每次从应付承包人工程款中扣除预付款。发包人应当至少在合同规定的完工日期前，分期扣除预付款总额。
支付工程进度款（中间结算）
在工程施工过程中，施工企业根据每月完成的工程数量（或可视进度，或控制界面等）计算各项费用并向建设单位（业主）支付工程进度款（即中间结算）。
支付工程进度款时应当遵循以下要求：
工程量确认
根据有关规定，工程量的确认应按下列步骤进行：
承包商应按照约定的时间向工程师提交已完成工作的报告。
工程师在收到承包商报告后7日内未进行测量的，则承包商报告中所列的工程量自第8日起视为已经确认，并作为支付工程价款的依据。
工程师不得计量超出设计图纸范围的工作量和/或因承包人自身原因造成的返工。
合同收入构成
1.合同约定的初始收入，即建设工程承包方和发包方在双方签订的合同中初步约定的合同总金额，构成合同收入的基本内容。
2、因合同变更、索赔、奖励等产生的收入此部分收入不构成双方在签订合同时约定的合同总金额，而是合同执行过程中因合同变更、索赔、奖励等产生的额外收入。
预付材料准备费限额
国家工商行政管理总局、建设部颁布的《建设工程合同（示范文本）》对工程进度款的支付作了如下详细规定：
工程款（进度款）应在双方确认计量结果后14日内由承包方支付给承包方，承包方应按约定时间扣除的预付款应与工程款（进度款）同时结算。
在规定范围内的合同价款调整、因工程变更而调整的合同价款以及另有约定的追加合同价款，应当调整后与工程款（进度款）同时支付。
承包人超过约定的付款时间仍未支付工程款（进度款）的，承包人可向承包人发出付款要求通知。承包人接到通知后仍未按要求付款的，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意可延期付款。协议必须明确延期付款时间和自承包人测量结果确认后第15天起计算的应付金额的贷款利息。
承包人未按照合同的约定支付工程款（进度款），双方又不能就延期支付达成协议，造成工程无法进行的，承包人可以停止施工，并应当承担违约责任。
调整工程价差的主要方法
工程造价指数调整法
这种方式是甲乙双方采用当时的预算（或估算）单价计算合同价，工程完工后根据合理工期及当地工程造价管理部门公布的月（或季）工程造价对原合同价进行调整，重点调整人工费、材料费、施工机械费实际增加及工程变更等造成的价格差异，并向承包商提供价格调整补偿。
实际价格调整方法
在我国，随着建材市场采购范围越来越大，一些地区规定钢材、木材、水泥三大材料价格按实际价格结算，工程承包商可以按实际价格报销，这种方式方便又正确，但既然是实际付款，承包商就没有兴趣降低成本。为避免副作用，地方应定期公布最高价格，同时在合同文件中规定建设单位或工程师有权要求承包商选择更便宜的供货来源。
价格调整文件计算方法
这种方法是甲乙双方按照当时的预算价格采取承包方式，在承包期内，按照成本管理部门调价文件的规定，以价格差额乘以同一价格期完成的材料量，计提材料差价。有的地方还定期公布主要材料的供应价格和管理价格，对本期工程进行材料差价计提。
调整公式法
建筑安装工程造价价格调整公式一般包括定额部分、材料部分和人工部分。但当建筑安装工程规模和复杂程度增加时，公式就变得更加复杂。调整公式一般为：
P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+……)
式中，P为调整后的合同价款或工程实际结算金额；
Po----合同价款中工程预算的进度款；
ao——固定分项，表示合同款中不调整部分占合同总价的比例；
a1，a2，a3，a4…----代表各项相关费用（如人工费、钢材费、水泥费、运输费等）占合同总价的比例ao+a1+a2+a3+a4…=1；
Ao、Bo、Co、Do及a1、a2、a3、a4等基准日对应的基期价格指数或各费用价格；
A、B、C、D 特定付款证明所涉及的期间的最后一天前 49 天的当前价格指数或与 a1、a2、a3、a4 等相对应的费用的价格。
运用本调整公式调整工程价差时应注意以下几点：
固定系数通常取0.15-0.35左右范围内的值。
按照国际通行做法，调整公式中的各项费用仅选取一些量大、价格高、有代表性的典型劳动力和材料成本，用它们的价格指数变动来综合表示材料成本的价格变化，以尽可能贴近实际情况。
许多招标文件要求承包商在投标中提出各部分造价的权重系数，并在价格分析中加以论证。
各项相关费用的调整应当符合合同的规定。
在调整相关费用时，应注意地点和时间。
各品种系数加上固定因子系数之和应等于1
房地产建筑成本（按建筑面积计算）
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平米（多层含量较低，高层含量较高），折合160~300元/平米；
3、混凝土：0.3~0.5立方米/平方米（多层用量较低，高层用量较高），折合100~165元/平方米；
4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高，高层含量较低）；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（含保温）：50~100元/m2（以一般涂料计算，若是石材、幕墙则可能高达300~1000元/m2）；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（根据小区等级而定，多层略低）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高，高层含量较低）；
9、门窗工程（不含入户门）：每平方米建筑面积的门窗面积约在0.25~0.5平方米（和设计和是否高档有很大关系，高档的占比更大），造价在90~300元/平方米，一般在90~150元/平方米，如果采用高档铝合金门窗，可能达到300元/平方米；
10、土方、入户门、烟道及公共区域装饰工程：30~150元/平方米（根据小区等级而定，等级越高，费用越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高，高层含量较低）；
12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯等级、电梯台数、楼层数密切相关，一般工程在100元/平方米左右；
13、人工费：130~200元/平方米；
14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般在70~100元/平方米左右；
15.模板、支撑、脚手架工程（费）：70~150元/平方米；
16、塔吊、客货电梯、升降机等各类建筑机械（约占总造价5-8%：约60-90元/平方米）；
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其他临时设施（水、电、污水、影像、生产棚等生产用房）：30～50元/平方米；
18、检测、实验、手续、交通、通讯等费用：10～30元/平方米；
19、其它各项费用（约10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
19、上交国家各种税费（占建筑总造价的3.3~3.5%）：33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
以上还不包括精装修，一般精装修费用在1000-2000元/平米左右，高档小区可以达到3500元以上。以上还不包括部分国企开发产生的腐败成本。精装修费用一般在500-1500元/平米，根据档次而定。也有300元/平米的简装，也有3000-10000元/平米的超高档装修（可拎包入住）。
21、设计费（含初步设计概念费用）：15~100元/平方米；
22、监理费：3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：一般在30至200元/平方米，最高的可达500元/平方米以上；
24、土地成本：一般二线城市城区（老郊区）土地成本在70万~100万元/亩，容积率一般为1.0~2.0，所以折合房价在525~1500元/平方米。城市中心区一般在200万元/亩，折合房价在1500~3000元/平方米。核心区能达到300万元/亩以上，单位土地成本更高；一线城市甚至可能出现2万元/平方米以上的单位土地成本；三线城市、县城等单位土地成本相对较低，一般在100~500元/平方米，有时高达2000元/平方米；
25、土地税及前期费用一般为土地费的15%左右，二线城市一般为每平方米100至500元，各地标准不一。
综上所述：
基本建设费是固定的，即便是不收土地费的动迁房，如果按照国家最低标准建设，成本也很难低于1000元/平方米。实际上，多层普通商品住宅的建筑成本在1200元/平方米左右，小高层普通商品住宅的建筑成本在1500~1800元/平方米左右。等级越高，成本越高。可以打折的主要因素有：小区的等级、上交政府的土地费和地方政府部分税费、广告策划和销售的费用、装修费用等。另外，开发商的开发质量也有一定的关系，如果一味压价，质量会更差；民营开发商的成本确实比国有/政府开发商低，主要原因有两点，第一，大部分民营企业以效率驱动为主，一般成本控制比较好。 第二，民营企业的腐败成本相对较低，不管什么原因，同等质量的社区，每平方米的腐败成本不会超过一两百元。
工程造价估算方法
1、计算工程量。
这项工作只为一件事：全面计算，以达到事半功倍的效果。
2、集团综合单价。
这也是影响能否中标的关键一步，特别是现在很多项目已经开始批量报价了，价格风险对于我们施工单位来说更是看重，必须根据材料价格信息和考察的人工价格（分摊到里面）。
3、计算综合单价。
工程中分项很多，但占工程造价绝大部分的就那么几项，我一般就这几项算：混凝土、钢筋、脚手架、模板（措施费）、地砖、干挂等高档外墙装饰。
下面对上述每一项的流程进行简单说明：
混凝土：每个单价无非就是人工、材料、机械（管理费等另算）。人工不要按照定额里的人工费来算，不准确，人工费要按照完工价总成本来算。机械费按照现场配置的全部机械设备总工期总成本（折旧费或租赁费）来统一计算。机械人工不用考虑，因为一般都包含在完工合同里。我们只需要算一次材料费。以C25混凝土为例：通过同种材料产地的其他地方工程的同级配比来查看水泥和砂石的水泥含量，如果没有可以去工程所在地的化验室了解一下，级配表的级别一般比实际设计级别要高，还要看工程所在地附近的材料情况，这些都要在招标勘察的时候了解清楚，如果是商品混凝土就更简单了，通过级配来分析整个工程的水泥、砂石的用量。 注意：不要分成梁，板，柱等，只要是混凝土的，都放在这里分析。
分析完了我们再分析混凝土的损失，大家都知道混凝土的损失一般是3%。但是大家有没有注意到，混凝土工程量计算是没有扣除钢筋体积的，而钢筋的比重是7.85t/m3，也就是1万m2的工程，如果含钢量是50kg/m2的话，钢筋就有500吨，也就是钢筋占混凝土64m3，而这64m3混凝土才可以完成一个普通300m2框架结构的标准楼面。这点混凝土量够你浪费吗？如果不是的话，也不要高兴得太早。施工损失和钢筋体积互相抵消，但还是有损失的，你觉得送货车能给你足够的吗？不可能，最多能给你97%。 不过没关系，施工单位又有绝招：楼板12cm，国家标准允许±5mm。算一下，在国家允许的范围内，盖完一层能省多少？绕来绕去，就是为了让大家了解工程的实际情况。我一般取混凝土损失1%。
现在您知道了混凝土的混合比例，您只需将分析结果乘以您调查的材料单价。
钢筋：建议用钢筋软件来抽取钢筋的材料，因为软件比较细腻，不抽取材料的话，可以暂时根据定额内容估算，竣工或进度款会同期调整。钢筋跟混凝土一样，暂时不考虑人工和机械费，只计算材料费，关键是确定损耗，实际损耗是1%，也建议跟钢筋队签合同的时候把这个1%的损耗定下来，超过就算了。因为现实中，科学合理切割喂料，1%的损耗控制是没问题的。工程量确定后，乘以知道的材料单价和其走势（包干合同用到）。
外脚手架：外脚手架的计算比较复杂，因为涉及到施工组织设计和国家搭设规范以及当地安监站的要求。要知道安徽和浙江的搭设要求不一样，杭州和宁波的搭设规范也不一样，市区和郊区的搭设要求也不一样。但总体来说都是一样的。我一般都是按照柱距，一根踢脚板，一根腰杆来算这个。
根据建筑外墙周长和整体工程进度，钢管扣件每月需求量对于熟悉建筑的朋友来说并不难。我们的市场价格是：钢管租金0.014元/米，扣件0.008元/个，48×3.5钢管每250米一吨，每吨钢管配180-200个扣件就够了。有这些数据，再带一份《脚手架搭设规范》，应该没问题。
有同事会问有必要这样算外架吗？我来告诉你：外架对于施工单位的作用很多，我们永远忘不了吃外架亏的经历。定额里按照施工面积来算的计算方式是不准确的，而这个东西其实是施工单位的法宝：如果甲方拖欠工程款，谈判不成，我就拆外架，这对甲方是一个重大的打击，因为这无疑告诉他我们要打持久战，拆不拆都要考虑外架的成本问题。
地砖：这个比较简单一点，人工费加上机械费（其实没有机械的）一般质量要求13元/m2，相信大家在计算成本之前就已经知道地砖的价格了，水泥沙子成本6-8元，足够了。
抹灰：这个也一样，人工费一般按施工面积30元/m2，材料费20-30mm中涂抹灰4-5元就够了，刷漆面积按人工费4元/m2。
外墙干挂：这个跟设计还有甲方需要什么材料都有很大的关系，在这些明确的前提下，你只需要找一个专业的做这个的施工队给你一个报价就可以了。
门窗工程：最好的办法就是让门窗厂给你报价。
模板测量费：此费用通常根据“包工头”给施工队的价格和钢管扣件支架租赁费计算。包工头价格一般在65元左右，框架结构。如果工期紧或者跨度大，需要多搭一两层模板，价格也会相应增加。如果是剪力墙或者结构转换层，也会增加。另外，钢管扣件租赁费是结合常规支撑方案和外框测量法计算的。
有了以上大项，总工程造价就不会偏差太多，其他小项则直接按定额计算，再做调整，这也符合“该粗就粗，该细就细”的做事方法。
工程认证考试联盟
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