注册消防师考试 
介绍：
建设工程竣工验收备案是建设工程质量监督管理的最后一个环节。 建设工程完成竣工验收备案手续后，符合法定交付条件，才能取得产权证书。 工程竣工验收备案的条件和程序以工程竣工以及承包人（建设单位）与发包人（建设单位）在竣工验收中的配合情况为依据。 实践中，承包人与发包人之间存在纠纷，承包人拒绝配合发包人进行竣工验收，发包人无法办理竣工验收备案的情况较多。 反过来，用人单位也无法办理产权登记。 为此，笔者虽浅薄，但还是对近期办理的相关案件进行了分析和总结，以征求大家的意见。
1.“竣工验收”与“竣工验收备案”的区别
一、竣工验收概况
竣工验收是发包人收到承包商的竣工验收申请报告后，组织勘察、设计、监理、施工等单位对工程项目是否符合设计文件要求和设计文件约定的各项内容进行检查的过程。根据国家有关法律、法规和工程建设规范、标准的规定，对工程是否通过验收进行评价。
《民法典》第七百九十九条规定：“建设工程竣工后，承包人应当按照国家颁布的施工图纸、说明书、施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，建设工程竣工验收合格后，承包人应当支付价款并验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。 ”。 《建筑法》第六十一条还规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，工程技术经济数据齐全，签订工程保证书，并符合国家规定的其他竣工条件。工程经竣工验收合格后，方可投入使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。” 因此，建设工程竣工验收是整个建设过程的最后一道工序，是工程质量控制的最后一个环节，是承包商支付工程余款的前提。
关于竣工验收的条件和程序，必须符合法定条件方可实施。 《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程应当具备下列条件： （一）建设工程设计和合同约定的全部内容均已完成； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有现场； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位签署的质量证明文件；建设单位。” 第二十九条规定：“建设单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同协议对建筑材料、建筑构件、设备和商品混凝土进行检验。检验应当有书面记录，并由专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。”
建筑合同中承包商的主要义务是按照上述法定要求和合同约定向发包人交付合格的建筑产品。 根据上述规定，主要交付成果为：（一）建设工程本身，即工程验收后，所有人员、机械、设备、材料等均撤离施工现场，移交建设单位。雇主; （二）与建设项目有关的档案和技术资料。
综上所述，以上就是建筑行业通常所说的“五方参与”竣工验收：即建设、勘察、设计、施工、监理单位按照验收规范进行检查和评估活动国家颁发的合同协议。 也是《民法典》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规规定的工程交付和使用条件。 作为建设单位，有义务配合竣工验收。
（二）竣工验收备案概况
《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，提交建设工程竣工验收报告和发给的批准文件或者许可文件。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，由规划、公安、消防、环境保护等部门向建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 《规定》在竣工验收过程中，责令建设单位停止使用该工程，并重新组织竣工验收。” 《条例》第四十九条是竣工验收备案制度的依据。 同时，住房和城乡建设部2013年颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收条例》第九条也做出了相应规定。
因此，竣工验收备案是建设单位将建设工程竣工验收报告以及规划、公安消防、环保等部门颁发的批准文件或者许可使用文件向建设主管部门备案的行为。建设工程验收合格后，报项目所在地县级以上地方人民政府。
根据《建设工程质量管理条例》第四条、第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度，竣工验收备案是该制度的重要组成部分。 根据《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理办法的决定》（国发[2003]5号），房屋建筑工程、市政基础设施“竣工验收审批”项目变更为“通报备案”。
（三）竣工验收与竣工验收备案的区别与联系
如上所述，竣工验收和竣工验收备案是两个不同的法律概念。
首先，竣工验收是工程交付的法定条件。 竣工验收后，建设单位应当及时提交工程竣工验收报告。 对于施工方来说，竣工验收的标志之一是取得经“五方”（建设、勘察、设计、施工、监理单位）盖章确认的验收备案表或资质表。
其次，建设工程竣工验收备案是程序性管理制度。 《建设工程质量管理条例》第四十九条明确规定了以下含义： （一）备案是告知性的，不需要行政机关批准或者答复； （二）“自建设工程竣工验收之日起15日内备案”是指备案是在竣工验收之后，因此备案与否不影响工程竣工验收的法律效力。
另外，只有行政部门有接收权。 行政管理权必须由法律授予，行政机关不能自行设定。 这是行政法的一项基本原则。 《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收登记管理办法》第六条规定：“登记机关收到建设单位提交的竣工验收登记文件，核实文件齐全后，应当在工程竣工验收登记表上的文件回执。” 建设单位提交的竣工验收登记材料不齐全的，主管部门可以要求改正，但不能因材料不齐全等问题否定工程竣工验收的有效性。
综上所述，工程竣工验收是在建设单位完成工程，向建设单位提交竣工报告，验收各方就竣工验收达成共识后启动的。 竣工验收是各主体根据自身行为对建设单位是否全面履行合同义务、工程质量是否合格的确认。 事实上，它具有民事法律行为的性质，对各方当事人均有效。 竣工验收备案是工程竣工验收合格后，建设单位向备案机关提交有关文件的行为。 是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一。
二. 竣工验收备案的条件和性质
1、竣工验收备案条件
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收登记管理办法（2009年修订）》第五条规定，“建设单位办理工程竣工验收登记，应当提交下列文件：（一）工程竣工验收（二）工程竣工验收报告，内容包括工程申请日期、施工许可证编号、勘察、设计、施工、工程监理签署的施工图设计文件审查意见、质量证明文件。以及其他单位的竣工验收文件原件、市政基础设施的相关质量检验和功能试验数据以及登记机关认为需要提供的相关资料；法律、行政法规规定由规划、环境保护等部门颁发的； （四）公安消防部门依法出具的大型人员密集场所和其他特殊建设工程的证明文件； （五）建设单位签署的工程质量保证书； （六）法律、法规规定必须提供的其他文件。 住宅项目还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用手册》。
从上述条款可以看出，竣工验收备案所需的部分资料是由建设单位提供的，如工程质量保证书、竣工资料等； 有的由建设单位、施工单位及其他各方共同编制，如竣工验收报告； 有的由有关主管部门颁发，建设单位提交，如规划、环保、消防等部门的许可证或证明。
在竣工验收备案中，主要责任在建设单位，但仍需要建设单位的配合。 民法典第五百零九条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行告知、协助、保密等义务。” 配合竣工验收备案是建设单位的法定配合义务，建设单位应当诚信履行。 最高院在（2018）最高人民法院民事申请第279号中认为：“建设单位协助办理建设工程相关手续，是客观需要，也是诚实信用原则的必然要求。涉及工程的竣工验收、消防验收、综合验收及竣工验收备案。”
司法实践中，建设单位因拖欠工程款等原因不配合办理工程竣工验收备案手续的，法律没有规定建设单位不配合的行政法律责任，但仅规定建设单位应当承担民事法律责任。 关于这个问题，请看下面的详细解释。
（二）竣工验收记录性质
对于竣工验收备案的性质，司法实践中主要有两种观点。
第一种观点是，建设工程竣工验收备案由“审查备案”调整为“通报备案”。 备案只是行政机关对建设工程竣工验收的一种程序管理，属于内部管理行为。 根据现行法律规定，备案机关不直接参与工程质量验收。 只要符合竣工验收备案管理规定规定的条件，就应当备案。 [1]
【相关司法案例】
（一）广东高院在（2019）粤航终1517号案件中认为，“备案竣工验收是建设单位向建设单位提交国家规定的竣工验收备案相关文件的行为”。工程竣工验收后，有关行政主管部门接受监督检查，并取得备案机关的回执确认。 是行政机关出于监督目的收集工程建设相关信息的行为，属于通报备案行为。 对当事人的权利义务没有实际影响，不属于行政诉讼范围。”
（2）北京市第一中级人民法院在（2017）京01行终441号案件中认为，“竣工验收备案是行政机关为监管收集工程建设相关信息的登记备案行为”。目的。 竣工验收是否合格，不以备案作为生效条件。 备案行为对公民、法人或者其他组织的权利义务不产生实际影响。”
（3）江苏省徐州市中级人民法院在（2021）苏03航终125号案中认为，“建设工程竣工验收备案属于备案机关签署的登记备案行为”。核实建设单位提交的竣工验收相关文件、材料齐全后，在《工程竣工验收备案表》上发文。 竣工验收是否合格不需要备案作为生效条件，该行为对公民、法人或者其他组织的权利义务不产生实质性影响。”
第二种观点认为，建设行政主管部门的竣工验收备案行为符合行政行为构成要件，属于法院受理的行政诉讼范围。 主要原因是验收备案是《建设工程质量管理条例》规定的工程质量监督管理的最后一个环节，不仅具有程序性，而且具有实质性。 具体来说，（一）验收备案管理监督的对象全面，不仅包括建设责任方，还包括实施监督的机构； （二）验收备案监理内容全面，有权对建设单位提交的全部文件和监理机构提交的质量监督报告的内容进行监督； （三）受理备案管理行为具有行政确认。 [2]
【相关司法案例】
（1）在最高人民法院2016年发布的第十二批指导性案例第59号中，审理该案的山东省济南市中级人民法院认为“消防验收结果通知书”建设工程备案包含对消防竣工验收是否合格的考核，具有行政核准性质。 当事人对公安机关消防部门的消防备案结果通知提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”
（2）（2015）浙台州中院第65号案认为：“建设行政主管部门在备案竣工验收时，除接受提交的相关房屋竣工验收材料外，还应当接受建设行政主管部门提交的有关房屋竣工验收材料。建设单位还应当审查备案材料。 审查过程中，发现违法情况的，建设主管部门应当责令停止使用，并重新组织竣工验收。 竣工验收备案行为是建设行政主管部门履行建设工程监督管理法定职责的行为，将对房地产开发商和购房者的权利义务产生实质性影响。 备案机关的行为属于具体行政行为，相对人有权提起行政诉讼。”
3、承包商不配合竣工验收备案的处理
如上所述，组织竣工验收备案是建设单位的法律义务，建设单位主要负有配合义务。 现行法律规定了建设单位未履行竣工验收备案义务的行政法律责任，但没有明确或规定建设单位不配合竣工验收备案的如何处理及法律责任。 这可能是因为立法者认为建设单位是比建设单位更弱势的一方，因此没有规定承包商不配合竣工验收备案的处理方式。 因此，这不能不说是现行制度设计的缺陷。
对于这种情况，最高人民法院相关司法判例已明确，建设单位可以向建设单位追偿民事责任。 例如，在（2015）民一中字第269号案中，明确规定“即使建设单位未按照建设合同约定支付工程款，建设单位仍应当履行协助义务，并按照有关法律法规的规定和建设行政主管部门的要求，配合承包人办理竣工综合验收及竣工验收备案相关手续”； 在（2020）最高法民申3463号案中，认为“施工方应当遵循诚实信用原则，按照要求提供相关施工材料，以方便承包方办理竣工验收备案”涉案工程以未收到货款为由主张配合承包人办理竣工验收备案的条件没有事实依据，且施工的相关申请理由。政党无法成立。"; 案（2018）最高法民终207号案认为，“涉案工程竣工并综合验收后，建设单位未履行协助义务，拒绝配合建设单位完成竣工验收”。未办理竣工综合验收及竣工验收备案相关手续，导致无法及时为涉案项目购房者出具房产证，相关损失由建设单位承担。”
即使生效判决确定建设单位应当配合建设单位办理竣工验收备案手续，执行上仍存在障碍。 比如建设单位不再实际运营、项目信息丢失等，无法办理结算，或者建设单位干脆不配合……执行起来依然困难。 因此，单纯通过诉讼很难达到诉讼的目的。 对此，笔者代理了相关司法案例，与多家建设主管部门（如广东、辽宁、山东、云南等地住建部门）进行了沟通，并检索了相关司法判例。 可以从以下几个方面来预防或解决这个问题。
（一）施工合同规定竣工验收备案是支付尾款的前提条件
施工包合同通常约定根据施工进度支付相应的进度款。 当竣工验收时，往往所剩无几的未付工程款。 如果合同中约定了建设单位的配合义务，此时建设单位通过不支付工程款来抵抗建设单位的效果收效甚微，并且将面临承担违约责任的风险。 因此，建设单位应在合同中调整付款进度，规定在建设单位取得竣工备案后支付较大比例的尾款。
同时，合同还应当约定建设单位不配合竣工备案的具体行为。 在工程款总额的基础上规定较高比例的违约金，可以在一定程度上防止建设单位不合理地增加工程款。
除上述约定外，施工合同还可以约定，建设单位不配合竣工备案，致使建设单位向第三人承担违约责任的，建设单位有权向第三人追偿。建设单位。
（二）申请建设行政主管部门将建设单位列入“黑名单”，暂停其参与工程招标和新工程任务验收
建设行政主管部门负责维护建筑市场秩序。 建设单位无理刁难或不配合建设单位办理竣工验收备案，导致无法领取房产证、房地产项目无法及时交付，损害业主合法权益的主管部门可以将建设单位列入当地“黑名单”，暂停其参与工程招标和承担新的工程任务，从而迫使承包商本着妥善处理问题的原则，与建设单位公平、公正地进行谈判。
例如，山东省青岛市莱西市城乡建设局2017年8月18日发布的《关于印发的通知》第四条规定，“建设单位、建设单位应当把维护社会稳定作为自己的职责”。承担企业责任和义务，严格履行合同条款，因调解不力引发影响社会稳定的群体性事件，市城建局将根据法院判决或仲裁裁决，对建设单位的不良行为予以记录。并由建设单位在建设网站上公开展示，并记录在诚信手册中。” 据此，建设单位拒绝提交相关竣工验收材料的，住建部门可以将建设单位的行为记录在施工网站上公开展示，并记入诚信手册。
海口市住房和城乡建设局2021年7月7日印发的《海口市住房建设工程竣工验收争议解决办法（征求意见稿）》第十四条第二款规定：“建设单位未配合建设单位办理各项验收和竣工验收备案的，主管部门应当按照《海南省建筑市场诚信评价管理办法（试行）》的规定，将建设单位不履行义务的情况记入海南省建设项目全过程监管信息平台依法纳入诚信黑名单。
（三）建设单位应当委托鉴定机构出具安全鉴定报告代替竣工验收报告进行竣工验收备案。
广东省东莞市建设局于2008年出台了《工程竣工验收登记纠纷处理办法》。该文件开篇就说明了出台此文件的目的：“目前，施工方与施工方之间的纠纷单位超过合同价款和结算，造成建设单位未提交竣工验收材料，施工方拖延与建设单位结算，导致无法组织竣工验收或办理竣工验收登记，无法获得房地产项目会直接损害小业主的合法权益，引发社会不稳定事件。” 《办法》第三条规定：“因甲乙双方争议无法办理竣工验收登记的，应当采取下列措施： （一）施工单位应当就争议部分提交担保金额。以施工方作为工程款受益人的付款保函（不可撤销的银行保函）在双方争议解决并签署保函解除手续或者法院判决执行之前有效。 （二）调解机构收到担保后5日内，施工方须提交全部竣工验收材料，并配合施工方完成工程竣工验收和竣工验收备案工作。对无争议部分的结算，施工方必须在竣工验收备案前支付给施工方。 （三）建设单位拒绝提交相关竣工验收材料的，建设单位可以委托具有司法鉴定资格的鉴定机构出具房屋建筑安全鉴定报告。 竣工验收备案应当以安全评价报告代替竣工验收报告。 ”
东莞市的上述规定非常值得参考。 当建筑单位不与完成申请申请程序合作时，建筑部门可以起诉法院，并要求相关的参与单位履行完成验收义务。 如果该项目实际上没有被接受，则应允许建筑部门要求合格的质量评估单位对该项目进行质量评估。 如果质量是合格的，则应将其用作基础，并将其报告给建筑管理局以及判决。 如果只是拒绝合作签署意见，则应允许建筑部门向判决文件申请作为材料。 实际上，建筑管理局只是拒绝处理完成申请程序，理由是建筑单位或其他参与单位没有盖章，这实际上是机械的行政无所作为。
关于上古市的上述规定，许多地区也在实践中采用了这种方法：
1. 2018年9月15日，山东省韦芬市的区住房和城乡开发局发布了“发行通知”，该公告规定“建筑部门可以委托具有司法评估资格的批准机构发行住房建设安全评估报告，如果安全评估是合格的，该项目符合该计划，并通过特殊的接受（例如防火和环境保护），则住房和建筑部应签发住房完成证书。”
2. 2017年8月18日，山东省青岛Laixi City的城市和农村建筑局发布了“发行通知”，该规定如果建筑部门拒绝提交相关的完成材料，则规定“建筑单位可以委托具有司法评估资格的评估机构，以签发住房建筑安全评估报告，如果安全评估有资格，该项目符合该计划，并通过特殊的消防和环境保护等。住房完成验收证书。”
3.在2019年12月， City发布的“解决达利安市建筑业人民获得证书的困难的共同问题的工作计划”表示：…2。澄清目标并按计划完成：解决目标：到2019年12月底，达利安市建筑部门的人们的“获得证书的困难问题”的问题。...3.为无法获得财产权的社区解决方案，这些解决方案无法获得出售的商业住房和具有历史问题的社区。 （XIII）新城市社区（第一阶段）1。 将委托合格的评估机构对社区的项目质量进行评估，并发表“住房安全评估报告”。 2. 将委托一家消防安全评估机构和消防设施安全检查机构发出相关报告，并用合格的评估和检查意见来替换火灾完成验证申请程序。 [3]
4. 2018年4月13日，建筑局，土地和资源局和江西省上香格罗县房地产管理局发出了关于 房地产开发项目协调会议记录的通知。 会议指出，为了解决冲突并维持社会稳定，如果建筑部门拒绝提交相关的录取材料，则建筑部门可以委托具有司法评估资格的评估机构来签发建筑安全评估报告。 建筑部门同意根据司法评估报告完成申请。 [4]
基于此，尽管没有明确的法律规定，即如何处理建筑部门在完成和提交中拒绝合作，结合当前各个地方的政策文件，可以看出，更换的方法是”完成“安全评估报告”的完成申请申请程序是一种非常实用的思维方式，可以解决施工部门拒绝与完成接受和申请合作的问题。 当然，施工单元还可以用作谈判筹码来与建筑单位进行谈判，以解决两党之间的争议。
四． 概括
通过审查完成接受和完成接受申请及相关实际问题的概念，根据上述简要分析，作者总结了他的个人学习和思维，如下所示。 请给出您的建议：
首先，完成接受和完成申请的主要责任在于建筑部门。
其次，与完成接受和完成申请申请合作是建筑部门的法律和合同义务。
第三，如果施工单元拒绝在完成和完成接受申请中合作，则建筑部门可以通过以下方式做出回应。
（1）使用合同违反责任条款对建筑单位施加压力；
（2）向建筑单元所属的“群体”投诉。 如有必要，请与建筑单元所属的“群体”进行谈判；
（3）向建筑行政部门申请将建筑部门置于“黑名单”上；
（4）使用“安全评估报告”，而不是完成录取报告。
参考：
[1]中国常规建筑法论坛的第八个工作组，编辑，《中国建筑合同百科全书的术语和实践准则的解释》（第二版），法律出版社，第一版，p，p 。 827.
[2]试验研究，2016年11月。
[3]有关详细信息，请参阅众议院出售和购买合同纠纷的第二个实例的民事判决中级人民法院的狮子省。
[4]有关详细信息，请参阅上海香港建筑工程有限公司的建筑合同纠纷中的第二个实例的民事判决。江西省高等法院。
