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近年来，房地产开发方式日趋多元化，开发过程中存在大量相关信息和财务会计数据，给税收征管特别是土地增值税的结算带来了很大困难。 同时，在现行税务风险管理体系逐步完善的背景下，纳税评估作为风险应对手段之一，发挥着越来越重要的作用。 但由于征税双方信息不对称，税务机关很难针对该税种形成有效的税收评估体系。 风险指标模型进行风险识别，影响纳税评估效果。
文章结合税收征管实际情况，深入分析当前征地清算过程中政策、征管等方面存在的问题，以及制约税收征管有效性的因素，并提出相关建议做好征地清算工作。
一、当前土地增值税清算工作面临的问题
土地增值税往往被认为是基层税务机关最难征管的税种之一。 在实际工作中，土地增值税清算审计面临税收立法不完善、征管监管难度大、企业利用政策漏洞避税等问题，需要税务机关予以重视。
（一）政策法规有待进一步完善
一是政策法规滞后，无法为当前征管工作提供有效支撑。
它与一些规范性文件共同构成了局级政策体系，且大多颁布较早。 随着房地产业态的多元化，难免出现不足。 例如，对于售后回租行为，税务方和企业方很容易产生意见分歧。 实际操作中，各地出台了相应的具体实施政策，地方差异明显，造成税负不公平。 由于土地增值税尚未立法，且各地房地产开发条件不同，总局常以“通知”、“批复”的形式规范土地增值税征管过程中的问题。 政策存在滞后性，给基层清理和审查工作带来困难。
2、政策基础不足，不利于基层运行和落实
土地增值税在收入征收和成本核算方面与企业所得税类似。 然而，企业所得税会计的范围很广。 土地增值税仅截取房地产企业销售行为所产生的收入和相应成本。 要求应该更具体。 但相应的政策依据却远小于企业所得税。 例如：开发成本主要由受益人共同分担，但税务方和企业方对于受益原则的确定标准不同，导致土地增值税的计算结果存在较大差异。 特别是在清算单位与非清算单位的成本分摊问题上，纳税公司与企业之间存在较大差异，甚至出现“讨价还价”的情况，影响了税法的刚性。 此外，现行的付息政策给纳税人留下了太大的回旋余地，非房地产开发企业投资房地产的涉税政策也不明确。
3、纳税评估数据不足影响风险应对有效性
鉴于土地增值税清算数据量大、业务复杂，房地产开发企业往往通过中介机构完成清算申报。 《国家税务总局关于规范涉税鉴证服务严禁强制代理的通知》（税总函[2014]220号）发布后，各省市取消了涉税鉴证服务电子工作底稿的提交。房地产开发企业向税务机关提供清算、鉴证服务。 风险管理系统收集并利用征管数据，构建风险指标模型，识别可疑纳税人，进而应对风险。 因此，由于清算业务风险管理系统缺乏有效的数据支撑，纳税评估作为风险应对手段之一，难以发挥应有的作用。
（二）土地增值税征管环节薄弱
1、缺乏对土地增值税全链条的有效监控
房地产业的发展和经营有其自身的特点。 与其他行业相比，建设周期较长、投资金额巨大、发展形式多样。 目前，基层税务机关对土地增值税的管理主要集中在清算、审核环节，对项目的投资规模、竣工进度、房产销售等情况了解不足。 即便是预缴税款，也是以企业自行申报为主，前期征管力度相对较弱。 虚弱的。 此外，税务部门与财政、国土、建设、规划、房产等部门之间的信息传递不够及时，房地产开发企业在项目建设和销售过程中的问题不能通过第三方及时发现。 ——当事人信息反馈。 前期征收管理的滞后，直接造成后续清算和审核的被动局面。
2、房地产项目建设缺乏专业知识
税务部门普遍缺乏建筑工程师、估价师等专业人才，难以发现土地增值税结算中的隐患。 例如，在一家公司的清算报告中，绿化成本远高于正常水平。 公司在确定合理扣除范围时指出，绿化树木因季节原因未能成活，进行了二次采购。 而且，这种树种的养护成本也比普通树木高。 清理审查时，当季绿植成活率和维护成本的不确定性，给实际工作带来了困难。 要求税务人员准确掌握税收政策，同时了解房地产、基础设施、建筑安装等前期开发设计专业知识，才能准确识别扣除金额的合理性。
3、税务与企业当事人业务能力存在差距
由于土地增值税计算的特殊性和复杂性，大多数纳税人委托中介机构代理清算申报。 在经济利益的驱动下，中介机构编制的清算材料和鉴证报告旨在保护纳税人的利益。 核查报告存在较多漏洞和错误，清算申报质量不高。 而且中介机构专业性强，掌握第一手信息。 税务机关根据中介机构编辑整理的涉税信息开展审核工作，加剧了信息不对称，影响清算审核效果。 税务机关清算部门大多是临时机构，由相关部门抽调人员组成。 机构稳定性和业务处理能力相对较弱。
4、缺乏大数据指标支持
房地产建设项目多、成本高、核算复杂。 建筑、安装等项目指标数据库建立困难，导致税务机关清算、审核工作缺乏有效数据支撑。 为了验证疑点，通常采用区域内建设工程单位成本的横向比较，但结果缺乏说服力，且具有较强的局限性。 同时，税务机关的审核工作大多仅限于发票、合同、决算、银行收付凭证等材料的审核。 房地产开发企业与建设单位签订虚假合同的，建设单位将到税务部门代为开具发票。 在简化流程的大环境下，基层税务机关仅进行形式审查，无法验证合同的真实性、合理性。
（三）土地增值税结算申报质量有待提高
纳税人的“逐利心态”普遍存在，尤其是在不了解税收政策的情况下。 在计算收益成本时，他们往往会做出对自己有利的选择，尤其是在开发成本分配和利息计算方面。
1、分解应纳税所得额
随着金融经济和社会的发展，房地产销售模式日益多元化。 以承保为例。 通常，房地产公司与购房者签订合同，并向购房者开具收取的房屋销售款项的发票。 同时，售楼机构收取佣金并向房地产公司开具发票。 但在实际操作中，存在房地产公司和销售机构分别向购房者收取房屋销售费和中介费的现象。 尤其是近年来房地产电商兴起后，这一趋势愈加明显。 购房者向电商公司支付电商费用后，向房地产开发公司支付房款时可以享受一定的折扣。 房地产公司和电商公司分别开具付款收据。 这种现象看似合理，但无形中将收入分解为两部分，减少了土地增值税的应税收入。
2、开发成本分配不合理
开发成本在扣除项目中所占比例较大，其细微的调整往往会引起税额的较大变化，成为纳税人纳税筹划甚至恶意避税的重点领域。 例如：某房地产公司开发项目包括可售住宅和自有酒店。 酒店和住宅相邻。 但同样的树种，住宅旁边的单位成本远高于酒店旁边的单位成本。 费用分摊极不合理。
此外，房地产企业滚动开发多个项目时，项目之间的开发成本混乱，存在将亏损项目的成本计入潜在盈利项目的问题。 这种方法隐蔽性强，往往无法准确识别。 税务机关往往只横向比较单位开发成本，难以抓住问题本质，应对效果也不显着。
3、根据地理位置确定受益人范围
发展成本由受益者共同分担，对“收益”理解的差异导致计算结果存在较大差异。 目前，纳税人大多根据地理位置来界定受益人范围。 例如，玻璃幕墙只对地上建筑有利，而作为整个建筑组成部分之一的地下车库却没有受益； 如果房间里安装了一盏灯，只有这个房间会受益，等等。 更重要的是，房地产开发公司在与施工方签订合同时，将一份大合同分解为几份小合同，并明确每项工程设备的施工地点。 例如，如果一台设备安装在地下一层的A区，那么该设备的受益人就只有底层的A区。 但一些不利于土地增值税结算的开发成本，不以实物地点确定受益人。 例如，某房地产公司将桩基费用全部计入地上实用面积，地下车库并未分配。
4. 令人困惑的开发成本
房地产开发项目较多，纳税人常常将可扣除费用与不可扣除费用混为一谈，隐蔽性较高。 例如：按照项目计划应移交政府公共部门的公共配套设施未移交，但开发费用仍视为扣除项目； 散装水泥专项资金、建设劳保基金、住房维修基金等中介费用，混入开发成本进行加计扣除。
5、利用开发费政策逃避纳税义务
首先，清算扣除项目中，房地产开发费用包括项目开发过程中发生的销售费用、管理费用和财务费用。 与企业所得税规定不同的是，这部分支出不是按实际发生额扣除，而是按财务费用扣除。 在“利息费用”情况下，选择“根据实际情况扣除利息，并扣除5%的土地成本和开发成本”或“扣除10%的土地成本和开发成本”。 “两害相权取其轻”，房地产开发企业虽然可以根据开发项目计算利息摊销，并提供相应的金融机构证明，但为了达到少缴税款的目的，往往掩盖真相，选择对自己有利的一面。 这种行为具有一定的隐蔽性，税务机关很难为反驳意见提供证据。
其次，将开发成本中的开发间接费用与期间费用混为一谈也是常见的违法行为。 目的是增加加计扣除金额，少缴税款。 例如：物业管理费、产权交易费、售楼处的水、电、办公费等费用，甚至缴纳的城镇土地使用税都包含在开发成本中。
延伸学习：
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2、其他省市的经验教训
（一）用“外脑”引入客观的第三方清算机构
针对当前纳税人委托中介机构清算申报质量低下的问题，为了顺应国家倡导的政府购买服务的潮流，《国务院办公厅关于政府购买服务的指导意见》 《关于开展社会力量服务的通知》（国发〔2013〕96号）中，江西、湖南、新疆等省市地税局均提出引入第三方中介机构的设想，旨在充分发挥社会力量服务中介机构的作用。利用中介机构的专业实力和人力资源优势，通过政府招投标，通过中介参与和税务监管，提高土地增值税结算和审核质量。
（二）将清算工作融入税务风险管理，打造清算新模式
昆明市地税局依托房产税综合税源管控平台，按照《土地增值税管理办法》，坚持问题导向，以土地、房屋为税源控税数字化、网络化控制税收和风险。 管控理念围绕“一中心四线”，即以项目管理为核心，以项目识别号为主线，以环节管理为控制线，以数据采集为基线，以税收征管为主线。以税务部门和涉税部门相结合为基础，以职能部门相关数据为基础，按照流程控制、政策管理、风险预警和风险应对的思路，科学制定收入、扣除和税务风险预警考核指标实现土地增值税清算与风险管理的有机结合。
（三）完善组织架构，全力打造专业化清算队伍
中山市地税局注重专业人才储备和培养，从全市地税系统选拔土地增值税结算专业骨干，形成收入审核和成本审核两大系列人才库。 市局成立土地增值税清算专业团队协调小组（以下简称“市局协调小组”），从人才库中灵活选拔成员组建清算专业团队（以下简称“市局协调小组”）。 “清算专业团队”）根据当前清算任务。 团队成员来自本批清算项目所在税务分局或项目附近的地区税务分局。
市局协调小组负责协调指导专业组审核工作，确定每批次清算事项，制定工作程序，明确分工，确定工作流程和标准。 清算专业团队由收入审核组和成本审核组组成，共6人，其中收入审核组2人，成本审核组4人，负责具体清算审核工作。 专业清理小组深入项目所在地协同工作，按照市局制定的模板规范操作，定期汇报工作进展和结果。 这种运作模式显着提高了中山地税局土地增值税结算的质量和效率，同时有效化解了诚信风险，增强了审核结果的可信度，大大增加了专业人才储备。
三、从计税角度对土地增值税清算征收的建议
（一）完善土地增值税结算政策并统一执行
首先，由于房地产行业的快速发展，现有的一些政策法规已经不再适用于实际工作。 鉴于此，首先应完善不明确、不详细的规定，方便基层税务机关和税务干部理解和执行，统一清算标准，降低税务执法风险。
二是规范房地产开发企业项目备案制度，要求纳税人从取得土地使用权开始各阶段及时报送信息。 税务机关按项目建立档案台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清算等房地产开发全过程进行跟踪监控，实现纳税管理部门与纳税人项目开发同步。
三是对未按要求设置账簿、拒绝提供纳税信息、账目混乱、成本费用凭证不全的企业，将在法律规定的范围内采取严厉处罚措施，或者按照核定的征收率予以处罚。增加企业数量。 推动企业规范违法违规成本核算。
（2）借鉴预先定价安排确定清算成本
预约定价安排是税务机关与企业就未来年度关联交易的定价原则和计算方法达成的协议。 它被认为是避免税务机关与企业之间转让定价税务纠纷的有效机制。 这是税务机关关注纳税人的有效机制。 重要的服务。 在土地增值税征管初期，可实行预约定价制度，与纳税人初步就单位成本、用途、成本分配原则、特殊事项处理原则等达成一致。 如有调整，将及时通知税务机关，提前避免纳税人恶意行为。 逃税和增加扣除成本。 也可要求房地产企业在预算编制前期对开发成本变动幅度进行合理测算，并将相关信息报税务机关备案。 最终清算审核时，超出变动范围的费用将视情况不予确认或作出特别说明。 由专业机构来决定变更，这将增加纳税人后续的调整成本。
（三）强化数据采集方式和方式，逆向推进采集管理
清算审核过程中数据量巨大，特别是电子清算汇票，访问性强，易于形成数据库，建立行业风险管理模型。 同时，征地清算和审核过程中涉及的契税、印花税、城镇土地使用税、建筑安装业营业税或增值税往往出现漏报，导致评估时间延长。
另一方面，当地税部门“以票控税”优势不明显时，应以清算审查为契机，与相关部门建立信息传递系统，获取第三方信息，及时发现企业针对涉税风险点，强化征管。 。 建立地税系统土地增值、清算相关指标数据库，规范、求实、动态维护。
（四）整顿不合格清算中介机构并进行信用评级
由于对土地增值税政策的理解不同以及各中介机构专业素质参差不齐，一些鉴证报告的质量确实难以令人信服。 税务机关应加大对中介机构的培训和指导，实现政策的实时传递。 同时，结合纳税信用评价体系，本着客观、公正的原则，根据征管数据、主观态度、合规能力、实际效果等指标对中介机构进行定量和定性评价。 对严重违反职业道德、犯下严重错误的中介机构，要严肃查处。 信用评级名单定期公布。 对于信用等级较低的，其出具的鉴证报告将不被采纳或进行重点审查。 此外，政府应加大购买服务力度，税务机关应聘请中介机构参与土地增值税税源结算申报，提高申报质量。
近年来，房地产开发方式日趋多元化，开发过程中存在大量相关信息和财务会计数据，给税收征管特别是土地增值税的结算带来了很大困难。 王律师基于最新的税收政策和独特的清算实践经验，重点关注房地产企业如何科学合理地规划清算项目、如何准确把握收入和扣除项目的风险点、如何控制等关键问题。清算的时间。 通过8个在线模块、21个课时、120多个实战处理点，掌握地税结算的数据采集来源、计算方法、技巧，综合运用收入和扣除知识，轻松进行地税清算，准确申报地税填报，达到独立清算的效果！ 最终他成为了土壤增产清理的实用大师。
